Wohnung mieten in Spanien: Betrugsmaschen, nota simple und der 11-Monats-Vertrag

Wie du auf Idealista und Fotocasa eine Masche schon an der ersten Nachricht erkennst — und was du prüfst, bevor irgendein Geld dein Konto verlässt.

Wie oft trifft man bei der Wohnungssuche in Spanien auf Betrüger? Kurze Antwort: wenn du wirklich suchst, mindestens einmal.

Ich habe das selbst durchgemacht und erinnere mich gut an dieses ungute Gefühl: Vielleicht ist das hier ja normal, vielleicht läuft das in Südeuropa einfach so. Damit du weder Zeit verlierst noch Geld für Luft bezahlst, habe ich die Maschen zusammengetragen, die hier tatsächlich laufen.

Vorweg das Wichtigste, was dich als deutschsprachigen Mieter überrascht: Wem die Wohnung gehört, kannst du in Spanien für 10,91 € selbst nachschlagen, bevor du irgendjemandem glaubst. Dieser Auszug aus dem Registro de la Propiedad ist der Kern dieser Seite.

Stand: August 2026. Die Mietgesetze sind national, die Regeln für touristische Vermietung setzt jede comunidad autónoma selbst.

📋 Was auf dieser Seite steht

• 🎭 Die vier Maschen auf Idealista und Fotocasa
• 📄 Prüfen, bevor du zahlst
• 🗓️ Ablaufplan für die ersten Wochen
• ❓ Häufige Fragen
• 🧷 Was hängen bleibt

🎭 Die vier Maschen auf Idealista und Fotocasa

Betrug auf Idealista oder in Facebook-Gruppen ist kein Zufall mehr, sondern ein Geschäftsmodell. Das Ziel ist immer dasselbe: Du sollst eine „Anzahlung“ überweisen, bevor du die Wohnung und den Vermieter je gesehen hast.

Der Eigentümer ist gerade leider im Ausland

Das häufigste Muster: hochwertig eingerichtete Wohnungen, 20 bis 40 Prozent unter dem, was vergleichbare Wohnungen im selben barrio kosten. Der angebliche Eigentümer stellt sich als Ingenieur, Ärztin oder ausgewanderter Deutscher vor, lebt gerade im Ausland und kann die Wohnung deshalb leider nicht zeigen.

• Er drängt dich aus dem Idealista-Chat zu WhatsApp, wo sich ein Konto schlechter sperren lässt.
• Dann kommt die „hohe Nachfrage“ und die Bitte um eine Anzahlung, damit du zeigst, dass du es ernst meinst.
• Und schließlich ein Link zu einer Seite, die aussieht wie Booking.com oder Airbnb. Angeblich hält die Plattform dein Geld treuhänderisch, den Schlüssel bringt ein Kurier, und wenn dir die Wohnung nicht gefällt, bekommst du alles zurück.

Nichts davon existiert. Weder Airbnb noch Booking vermitteln Langzeitmietverträge mit Kurierschlüsseln, und keine echte Plattform lässt auf ein Privatkonto überweisen. Vorsicht auch bei Bizum, dem spanischen Sofortzahlungsdienst zwischen Handynummern: Er ist bequem, in Sekunden erledigt und praktisch nicht rückholbar.

Wer hier untervermietet, darf es meist nicht

Die zweite Variante läuft über jemanden, der tatsächlich in der Wohnung wohnt. Der aktuelle Mieter inseriert sie im eigenen Namen, gibt sich als Eigentümer oder dessen Vertreter aus, kassiert von mehreren Interessenten gleichzeitig Kaution und erste Miete, setzt den Einzugstermin eine Woche später an und ist dann weg.

Artikel 8.2 der Ley 29/1994 (LAU) macht die Sache eindeutig: Eine Mietwohnung darf nur teilweise untervermietet werden, und nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters. Wer dir also die ganze Wohnung zur Untermiete anbietet, kann dir selbst mit Zustimmung des Eigentümers keinen wirksamen Vertrag geben. Ein einzelnes Zimmer (alquiler de habitación) ist umgekehrt genau der erlaubte Fall — und deshalb der bequemste für die Masche: Bei einem Zimmer erwartet niemand, den Eigentümer zu sehen.

Zwei Papiere klären es vor der Unterschrift: der Hauptmietvertrag deines Untervermieters mit dem Eigentümer, und die schriftliche Zustimmung zur Untervermietung. Dazu die nota simple, der Registerauszug aus dem nächsten Abschnitt, damit du weißt, ob der Vermieter im Hauptvertrag überhaupt der Eigentümer ist.

Die Provision, die es seit 2023 nicht mehr geben darf

Auf diese Masche fallen deutschsprachige Mieter am ehesten herein, weil sie so vertraut klingt.

In Deutschland gilt seit dem 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip (§ 2 Abs. 1a WoVermRG), in Österreich seit dem 1. Juli 2023 dasselbe im Maklergesetz: Wer den Makler bestellt, zahlt ihn. In Deutschland zahlst du deshalb doch, wenn der Makler die Wohnung erst auf deinen Suchauftrag hin beim Vermieter geholt hat; Österreich zieht die Grenze noch enger und lässt das nur bei einem echten Erstauftrag zu.

Spanien geht weiter. Seit der Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda steht in Artikel 20.1 der LAU, dass die Kosten für Immobilienvermittlung und Vertragserstellung beim Vermieter liegen. Ohne Wenn und Aber: Auch wenn du die Agentur beauftragt hast, dir etwas zu suchen, zahlt sie der Vermieter.

Trotzdem verlangen Agenturen weiter „eine Monatsmiete plus IVA“, und die Fantasie bei der Bezeichnung ist beachtlich:

• „Informationsdienstleistung“ oder „Suchservice“, den du nie beauftragt hast
• Vertragserstellung oder das Umschreiben des Stromvertrags
• eine „Reservierungsgebühr“, die nicht auf die Miete angerechnet wird

Abbedingen lässt sich das nicht: Nach Artikel 6 LAU sind Abreden nichtig, die dich als Mieter schlechterstellen als das Gesetz. Auch deine Unterschrift darunter ändert daran nichts. Der Satz, der das Gespräch meist beendet, lautet «Los gastos de gestión inmobiliaria corresponden al arrendador, artículo 20 de la LAU».

Der 11-Monats-Vertrag

„Mietvertrag Spanien 11 Monate“ gehört zu den meistgesuchten deutschen Anfragen zum Thema, und das aus gutem Grund.

Bei einem regulären contrato de arrendamiento de vivienda verlängert sich der Vertrag nach Artikel 9 LAU jährlich auf Wunsch des Mieters, bis fünf Jahre voll sind, bei einer juristischen Person als Vermieter bis sieben. Läuft diese Frist ab und schweigen beide Seiten, hängt Artikel 10 noch bis zu drei weitere Jahre an. Eingefroren ist der Preis damit nicht automatisch, erhöhen darf der Vermieter aber nur, wenn im Vertrag eine Anpassungsklausel steht (Artikel 18.1 LAU). Steht dort nichts, bleibt die Miete, wie sie ist. Und wenn dort etwas steht, ist bei Verträgen ab dem 26. Mai 2023 der Deckel nicht mehr der IPC, sondern der IRAV des INE — im Mai 2026 waren das 2,48 Prozent. Die Miete beim Verlängern frei neu ansetzen darf er ohnehin nicht.

Ein Vertrag über elf Monate soll genau diese Kette umgehen. Entscheidend ist dabei aber nicht die Zahl auf dem Papier, sondern ob es einen nachvollziehbaren zeitlichen Grund gibt (causa de temporalidad): ein Semester, ein befristetes Projekt, eine Behandlung. Fehlt dieser Grund und nutzt du die Wohnung erkennbar als Lebensmittelpunkt, greifen die Verlängerungsrechte der LAU trotz der Überschrift im Vertrag. Eine Kette aufeinanderfolgender Kurzverträge für dieselbe Wohnung gilt dabei als Indiz für eine Umgehung im Sinne von Artikel 6.4 des Código Civil.

Praktisch heißt das: Lass dir die Vertragsart zeigen, bevor du dich entscheidest. Arrendamiento de vivienda ist das, was du willst. Steht dort temporada oder uso distinto de vivienda, frag nach dem Grund und lass ihn in den Vertrag schreiben. Ein Vermieter mit ehrlichen Absichten hat damit kein Problem.

📄 Prüfen, bevor du zahlst

Die nota simple für 10,91 €

Wenn die Wohnung passt, kommt noch nicht die Karte raus. Erst die Frage: Wem gehört das hier eigentlich? Das beantwortet die nota simple, ein Auszug aus dem Registro de la Propiedad.

Zwei Dinge liest du darin ab. Erstens den Eigentümer: Wer dort steht, sollte der sein, der im Vertrag als Vermieter unterschreibt. Heißt es „die Wohnung gehört meinem Bruder“, brauchst du eine Vollmacht (poder), sonst unterschreibst du mit jemandem, dem die Wohnung gar nicht gehört. Zweitens die Belastungen: Hypotheken, Pfändungen und laufende Verfahren stehen mit im Auszug. Eine Hypothek allein ist dabei kein Alarmsignal, die hat fast jede spanische Wohnung.

Bestellen kannst du sie selbst über registradores.org, die offizielle Seite des Colegio de Registradores. Der amtliche Tarif liegt bei 9,02 € zuzüglich IVA, also 10,91 € (Stand August 2026).

Ein deutscher Reflex führt hier allerdings in die Irre: Das Registro de la Propiedad ist nicht das Grundbuch. Der Eintrag ist in Spanien freiwillig und deklaratorisch, nicht konstitutiv. Eigentum entsteht mit der notariellen escritura, und gerade geerbte Altbauwohnungen sind oft jahrzehntelang nicht umgeschrieben. „Steht nicht im Register“ heißt also nicht automatisch „Betrüger“, es heißt: zweite Quelle. Lass dir dann die escritura zeigen und dazu den letzten recibo del IBI, die Grundsteuerquittung — dort steht der Eigentümer mit Namen drauf.

Die Registriernummer bei der Zwischenlösung

Für die möblierte Wohnung im ersten Monat gibt es einen eigenen Prüfpunkt, und dessen Rechtslage hat sich 2026 gedreht.

Der Real Decreto 1312/2024 hatte zum 1. Juli 2025 eine staatliche Número de Registro de Alquiler eingeführt, ohne die kein Kurzzeitinserat online bleiben durfte. Der Oberste Gerichtshof hat dieses staatliche Register mit Urteil vom 21. Mai 2026 gekippt: Der Staat habe damit in die Zuständigkeit der Regionen eingegriffen. Eine staatliche NRA ist seitdem keine Voraussetzung mehr, um zu inserieren. Wenn dir ein Ratgeber aus dem Jahr 2025 die NRA als Prüfstein empfiehlt, ist er an dieser Stelle veraltet.

Geblieben sind die regionalen Tourismusregister, die von dem Urteil nie berührt waren. Wird dir eine vivienda de uso turístico angeboten — also die klassische Ferienwohnung für ein paar Wochen —, muss die Anzeige nach den Vorschriften der jeweiligen Region die Registriernummer und die genaue Lage nennen. In der Comunitat Valenciana beginnt sie mit VT- und endet auf das Provinzkürzel: A für Alicante, V für Valencia, CS für Castellón. Jede comunidad führt ihr eigenes Register mit eigenem Format.

Wichtig ist der Unterschied zum vorigen Abschnitt: Ein alquiler de temporada nach Título III LAU ist keine Ferienwohnung und braucht keine Tourismusnummer. Dort ist das Prüfmerkmal ein anderes — die im Vertrag benannte causa de temporalidad.

Die Besichtigung

Bei der visita schaust du auf Küche und Ausblick. Drei Dinge kosten dich später mehr, und sie stehen in keinem Exposé.

Anschlussleistung (potencia contratada). In Spanien meldest du Strom nicht einfach an, du buchst eine Leistungsstufe, und die begrenzt, was gleichzeitig laufen darf. Üblich sind für Wohnungen 3,45 kW, 4,6 kW und 5,75 kW. Bei 3,45 kW schaltet der Zähler ab, sobald Klimaanlage und Waschmaschine zusammenlaufen. Der Wert steht im Stromvertrag, den du als neuer Bewohner meist selbst abschließt, also frag den Vermieter danach. Erhöhen lässt er sich, im Altbau aber nicht immer: Dafür braucht es ein boletín eléctrico (CIE) vom Elektriker, und manchmal gibt die Hausinstallation es schlicht nicht her.

Schimmel (moho) und Fenster. Wärmedämmung wurde in Spanien erst mit der Bauvorschrift NBE-CT-79 im Jahr 1979 verpflichtend. Alles, was davor gebaut wurde, hat sie also allenfalls zufällig — und an der Küste, wo die Luftfeuchtigkeit hoch ist und kaum geheizt wird, schlägt sich die Feuchtigkeit an den kalten Außenwänden nieder. Schau in die Zimmerecken, hinter Schränke und an die Fensterlaibungen. Einfachverglaste Aluminiumrahmen ohne thermische Trennung sind hier der Normalfall; doble acristalamiento ist ein echtes Argument beim Verhandeln. Einen Vorabhinweis liefert das Inserat selbst: Nach Artikel 17 des Real Decreto 390/2021 muss die Energieeffizienzklasse in jeder Mietanzeige stehen. Ein F oder G sagt dir vor der Anfahrt, was dich erwartet.

Lärm. Die sympathische Bar unter dem Fenster ist um 14 Uhr Kulisse und um 23 Uhr ein Problem. Bis wann die Terrassen draußen stehen dürfen, regelt die ordenanza de terrazas der Gemeinde, im Sommer meist großzügiger. Wie laut es rechtlich sein darf und ob dein Viertel offiziell zur zona acústicamente saturada erklärt wurde, steht in der ordenanza de ruido — beides auf der Seite des ayuntamiento und vor der Unterschrift nachlesbar. Zuständig für Beschwerden ist später die Policía Local.

Ein vierter Punkt gehört noch dazu, wenn du Kinder hast: Die Adresse entscheidet über Punkte bei der Schulanmeldung. Der baremo vergibt sie für die zona de influencia, wobei je nach Region die Wohn- oder die Arbeitsadresse zählt und jede comunidad ihre eigene Punktetabelle aufstellt. Wie das abläuft, steht im Leitfaden zum spanischen Schulsystem. Wer erst den Mietvertrag unterschreibt und sich danach um den Schulplatz kümmert, hat die Entscheidung schon getroffen, ohne es zu merken.

Kaution, Zusatzsicherheit und das Übergabeprotokoll

Hier zieht die LAU engere Grenzen, als viele Vermieter zugeben. Artikel 36 legt für Wohnraum fest:

• Kaution (fianza): eine Monatsmiete. Der Vermieter muss sie bei der zuständigen Stelle seiner comunidad autónoma hinterlegen — INCASÒL in Katalonien, die Agencia de Vivienda Social in Madrid, und so weiter.
• Zusatzsicherheit (garantía adicional): höchstens zwei Monatsmieten bei Verträgen bis fünf Jahre, beziehungsweise sieben bei juristischen Personen.

Drei Monatszahlungen beim Einzug können danach völlig legal sein. Entscheidend ist das Etikett: Nur eine davon darf fianza heißen, und nur die muss hinterlegt werden. Bei ausdrücklicher Saisonmiete verschiebt sich das übrigens, dort sieht Artikel 36.1 zwei Monatsmieten fianza vor.

Zum Vergleich, weil die Erwartungen im D-A-CH-Raum auseinandergehen: In Deutschland sind bis zu drei Kaltmieten Kaution zulässig (§ 551 BGB), in Österreich gibt es keine gesetzliche Obergrenze und rund drei Bruttomonatsmieten sind üblich, in der Schweiz sind es höchstens drei Monatsmieten auf einem gesperrten Konto (Art. 257e OR). Spanien deckelt die eigentliche Kaution auf eine Monatsmiete und schiebt den Rest in eine getrennte Sicherheit mit eigener Obergrenze.

Damit du das Geld wiedersiehst, brauchst du ein inventario: eine Bestandsaufnahme mit Fotos von jedem Kratzer im Parkett, jedem Sprung in der Fliese, dem Zustand der Geräte. Das ist funktional das Übergabeprotokoll, das du von zu Hause kennst, nur bietet es hier selten jemand von sich aus an. Beide Seiten unterschreiben, und es gehört als Anhang an den Vertrag. Beim Auszug hat der Vermieter dann nach Artikel 36.4 LAU einen Monat ab Schlüsselübergabe Zeit; danach fallen auf den offenen Betrag gesetzliche Zinsen an.

🗓️ Ablaufplan für die ersten Wochen

1. Zwischenlösung für zwei bis vier Wochen. Miete nichts langfristig aus der Ferne; das Risiko steht in keinem Verhältnis zur gesparten Miete. Für den ersten Monat funktionieren Booking.com und Airbnb oder, für möblierte Monatswohnungen, Spotahome und Uniplaces. Der Schutz liegt dabei nicht in einer garantierten Rückerstattung — die hängt an der Stornobedingung des Gastgebers —, sondern darin, dass dein Geld nicht auf ein Privatkonto geht. Diese Wochen brauchst du ohnehin für die NIE und ein spanisches Bankkonto.
2. Suchen und aussortieren. Idealista und Fotocasa sind die richtigen Portale, nur eben mit Misstrauen zu benutzen. Alles, wo der Eigentümer „im Ausland“ ist oder vor der Besichtigung Geld will, fällt sofort raus.
3. Besichtigen und Papiere prüfen. Nota simple selbst bestellen, bevor irgendetwas gezahlt wird. Den Ausweis des Vermieters zeigen lassen — bei Spaniern den DNI, bei Ausländern TIE oder Pass mit certificado — und die Daten mit dem Vertrag abgleichen. Wasser, Strom, Heizungsart, Schimmel und potencia durchgehen.
4. Unterschreiben und zahlen. Auf arrendamiento de vivienda bestehen, wenn das dein Lebensmittelpunkt wird. Nur per transferencia bancaria überweisen und den Beleg aufheben; in Spanien ist er dein Zahlungsnachweis. Danach cambio de titularidad für Strom und Wasser. Für den padrón, die Anmeldung beim ayuntamiento, reicht dein Mietvertrag samt Zahlungsnachweis; nur wer ohne eigenen Vertrag einzieht — zur Untermiete oder bei Bekannten —, braucht zusätzlich eine autorización del propietario mit Ausweiskopie. Frag in dem Fall gleich bei der Unterschrift danach.

❓ Häufige Fragen

Darf die Agentur mir wirklich keine Provision berechnen? Bei der Vermietung deines dauerhaften Wohnsitzes: nein. Artikel 20.1 LAU in der Fassung der Ley 12/2023 weist diese Kosten dem Vermieter zu, und nach Artikel 6 LAU ist eine Vereinbarung dagegen nichtig. Bei ausdrücklicher Saisonmiete nach Título III gilt das Verbot nicht.

Wie bekomme ich meine Kaution zurück, wenn der Vermieter sie einbehält? Zuerst schriftlich anfordern, üblicherweise per burofax, weil das hier als Zustellnachweis gilt. Parallel lohnt sich der Weg über die Stelle, bei der die fianza hinterlegt wurde — INCASÒL, Agencia de Vivienda Social oder das Pendant deiner Region. Bleibt es dabei, führt der Weg vor Gericht (juicio verbal); auf die Verbraucherschlichtung (arbitraje de consumo) kannst du dich nicht verlassen, weil private Vermieter dort in der Regel gar nicht erfasst sind. Deine besten Belege sind das unterschriebene inventario mit Fotos und die Überweisungsnachweise.

Ist ein 11-Monats-Vertrag illegal? Nicht an sich. Problematisch wird er ohne echten zeitlichen Grund, wenn die Wohnung tatsächlich dein Lebensmittelpunkt ist. Dann greifen die Verlängerungsrechte der LAU, egal was in der Überschrift steht.

Brauche ich als Deutscher, Österreicher oder Schweizer eine NIE? Die NIE ist eine Nummer, kein Dokument. Wer länger als drei Monate bleibt, beantragt nach dem Real Decreto 240/2007 das Certificado de Registro de Ciudadano de la Unión, ein grünes Papier, auf dem diese Nummer steht. Für Schweizer gilt dasselbe Verfahren. Die Karte namens TIE betrifft Drittstaatsangehörige. Für Mietvertrag und Stromvertrag brauchst du die Nummer praktisch immer.

Kann ich mit meinem deutschen Konto zahlen? Für IBAN aus Deutschland und Österreich gilt das Diskriminierungsverbot der SEPA-Verordnung (EU) 260/2012: Eine Lastschrift darf dir wegen der Länderkennung nicht verweigert werden. In der Praxis tun es Energieversorger und Hausverwaltungen trotzdem regelmäßig. Schweizer IBAN fallen nicht unter die Verordnung — die Schweiz nimmt am SEPA-Verfahren teil, ist aber nicht an die EU-Regel gebunden. Ein spanisches Konto erspart dir die Diskussion in jedem Fall.

Wie erkenne ich ein Fake-Inserat schnell? Bild rückwärts suchen und den Preis gegen die €/m²-Werte des Viertels aus den Idealista-Marktberichten halten. In der Anzeigenkarte steht außerdem, ob particular oder profesional inseriert und wann zuletzt aktualisiert wurde. Bleib im Portal-Chat: Die Nachrichten bleiben dort gespeichert und sind später dein Beweis, und über die Anzeige selbst läuft die Meldefunktion denunciar anuncio. Zwei Signale reichen fast immer: deutlich unter Marktpreis und Druck, vor der Besichtigung zu zahlen.

Prüfen Vermieter meine Bonität? Eine SCHUFA mit positiver Zahlungshistorie gibt es in Spanien nicht. Sehr wohl gibt es Negativdateien für säumige Zahler, vor allem ASNEF und das Fichero de Inquilinos Morosos (FIM). Die Abfrage macht der Vermieter oder die Agentur. Von dir verlangt werden meist Arbeitsvertrag und nóminas der letzten Monate, bei Selbstständigen die Steuererklärung, und bei Neuankömmlingen oft ein Bürge (avalista) oder eine Mietausfallversicherung.

🧷 Was hängen bleibt

Die meisten Maschen scheitern an einer einzigen Regel: kein Geld, bevor du die Wohnung gesehen und das Register geprüft hast. Und wenn es doch ans Zahlen geht, dann per transferencia bancaria, nie per Bizum und nie in bar.

Provision, Vertragsart und Kaution sind danach nur noch Verhandlungspunkte, und für jeden davon steht oben der Artikel, auf den du dich berufen kannst. Die 10,91 € für die nota simple bleiben die günstigste Versicherung, die du in Spanien kaufen kannst.