How2Spanish: Мошенничество при аренде жилья в Испании

Насколько часто в Испании можно наткнуться на мошенников при поиске жилья? Короткий ответ: если вы ищете активно, то, скорее всего, столкнётесь хотя бы раз.

Я сам через это проходил и хорошо помню то противное чувство сомнения: а вдруг в Европе это норма, вдруг так и должно быть? Чтобы вы не тратили время и деньги на оплату "воздуха", я решил собрать основные схемы, по которым работают местные мошенники.

Ниже — разбор того, как распознать подвох еще на этапе первого сообщения, и на что точно не стоит вестись.

Как распознать мошенников на Idealista и Fotocasa: 4 основные схемы

Мошенничество на Idealista или в группах Facebook — это уже не случайность, а целая индустрия. Главная цель у всех одна: заставить вас перевести «залог» еще до того, как вы увидите квартиру или самого хозяина.

Схема "Удаленный арендодатель"

Самый распространённый сценарий — это объявления о квартирах с дорогим интерьером и ценой на 20–40% ниже рынка. Мошенник обычно представляется «инженером», «врачом» или «бывшим экспатом» и утверждает, что проживает в другой стране (Германии, Греции, Великобритании) и не может показать квартиру лично.

Они всеми силами уводят вас из мессенджера Idealista в WhatsApp — там их сложнее забанить.
Затем сообщают о "высоком спросе" и необходимости внести залог для подтверждения серьезности намерений.
Жертве присылают ссылку на фишинговый сайт, визуально идентичный Booking.com или Airbnb. Утверждается, что платформа выступит гарантом сделки, удержит деньги в "депозите" и вернет их, если квартира не понравится после получения ключей курьером.

Мошенничество с субарендой

Другой тип преступлений связан с незаконной субарендой объектов. Действующий арендатор, имеющий доступ к квартире, размещает объявление от своего имени, выдавая себя за владельца или его представителя. Он собирает депозиты и арендную плату за первый месяц сразу с нескольких человек, назначает дату заезда через неделю — и исчезает.

При заезде выясняется, что у него не было права сдавать квартиру, а настоящий владелец требует немедленного выселения. Если договор не зарегистрирован официально, в таких случаях арендатор практически не защищён юридически.

Хитрости агентств: как с вас попытаются взять комиссию в обход закона

С мая 2023 года (Ley 12/2023) агентствам запрещено брать комиссию с арендатора при долгосрочной аренде. Но риелторы проявляют чудеса изобретательности, чтобы вы все равно заплатили.

Обычно это выглядит так: вы нашли квартиру сами, но агент требует «месяц аренды + НДС» за:

«Информационные услуги» или «сервис по подбору» (который вы не заказывали).
Составление контракта или смену имени в счетах за свет.
Просто «за резерв», который не идет в счет аренды.

Манипуляция типом контракта

Использование 11-месячных контрактов стало распространённой практикой для обхода жестких рамок закона о жилье. Арендодатели навязывают такие договоры даже тем, кто планирует жить в квартире годами. Основная проблема для релоканта заключается в том, что по окончании 11 месяцев владелец может не продлить контракт или значительно поднять цену, тогда как при контракте на "habitual" (постоянное проживание) арендатор имеет право на автоматическое продление до 5 или 7 лет.

Проверка квартиры перед подписанием

Верификация собственности и правовая проверка (Nota Simple)

Если вы решили, что квартира вам подходит — не спешите доставать карту. Сначала нужно убедиться, что человек перед вами вообще имеет право сдавать это жилье. Для этого в Испании есть Nota Simple — выписка из реестра собственности. Что в ней важно:

Имя в выписке должно совпадать с именем в контракте. Если вам говорят «это квартира брата», требуйте доверенность (poder).
Заказать Nota Simple можно самому на сайте registradores.org за символические 9–11 евро.
Если агент или хозяин отказываются давать адрес или кадастровый номер для этой проверки — разворачивайтесь и уходите. В Испании это публичная информация, скрывать её не за чем.

Бытовой чек-лист: что проверить в испанской квартире перед подписанием контракта

При физическом осмотре квартиры (visita) релоканты часто обращают внимание только на эстетические аспекты, упуская технические детали, которые могут существенно повлиять на стоимость проживания и комфорт.

Мощность тока (Potencia)

Спросите, сколько кВт в контракте. Если меньше 3.3 кВт, то вы не сможете одновременно включить кондиционер и стиралку — у вас просто «выбьет пробки». Увеличение мощности в старых зданиях может потребовать значительных усилий.

Плесень и окна

Во многих регионах Испании высокая влажность, особенно в прибрежных городах. Проверьте то, с чем вам возможно придется сталкиваться все следующие годы:

Следует внимательно осмотреть углы комнат, области за шкафами и вокруг оконных рам в поисках черных точек плесени (moho).
Однослойные алюминиевые рамы плохо удерживают тепло и не изолируют шум. Наличие двойных стеклопакетов является значительным преимуществом.

Шум и окружение

Испанская городская культура отличается высокой шумностью. Попробуйте прийти к дому вечером или в выходные. Милый бар под окном в 14:00 может превратиться в ад в 22:00, если вы работаете из дома или просто любите тишину.

Подробнее о осмотре квартиры с указанием испанской лексики для составления вопросов мы писали в разделе "На что обратить внимание при осмотре жилья" нашего большого гайда о недвижимости для релокантов в Испании.

Депозит и фиксация при заезде

Закон об аренде городского жилья (LAU) устанавливает чёткие рамки:

Обязательный залог: 1 месяц арендной платы для жилья.
Дополнительные гарантии: не могут превышать 2 месяцев арендной платы для долгосрочных договоров

Чтобы гарантировать возврат депозита, необходимо составить детальную опись (inventario) с фотографиями всех дефектов: царапин на полу, сколов на мебели, состояния бытовой техники. Этот документ должен быть подписан обеими сторонами и приложен к договору.

План действий при поиске жилья

Временное жилье (Первые 2–4 недели): Не пытайтесь арендовать долгосрочное жилье удаленно. Риск потери средств на порядок выше, чем возможная выгода. Используйте Booking.com или Airbnb для аренды жилья на первый месяц. Это обойдется дороже, но эти платформы обеспечивают возврат средств в случае несоответствия жилья описанию. Используйте это время для получения NIE (идентификационного номера иностранца) и открытия счета в испанском банке, что критически важно для подписания контракта и оплаты коммунальных услуг.
Активный поиск и фильтрация объявлений: Используйте порталы Idealista и Fotocasa, но с предельной осторожностью. Игнорируйте объявления, где владелец "в отъезде" или просит предоплату.
Просмотр и проверка документов: Помните о Nota Simple и обязательно закажите её самостоятельно перед внесением залога. Попросите владельца или агента предъявить удостоверение личности (DNI) и сравните данные с контрактом. Проверьте воду (напор и температуру), газ, электричество и наличие плесени. Спросите о типе отопления (газовое обычно дешевле электрического).
Подписание контракта и оплата: Настаивайте на типе "Arrendamiento de Vivienda" (habitual) вместо "Uso distinto de vivienda" (seasonal), если это ваше основное место жительства. Переводите деньги только через банк (transferencia bancaria). Сохраняйте подтверждение перевода — в Испании это имеет силу юридического доказательства оплаты. Оформите смену владельца (cambio de titularidad) для контрактов на свет и воду. Это позволит вам контролировать счета и избежать долгов предыдущих жильцов.